近日，姍姍來(lái)遲的江門朗晴新天地終于開(kāi)盤銷售了，開(kāi)盤第一天，據(jù)說(shuō)就基本售罄，只剩一兩戶，很多人還憤憤不平的說(shuō)為什么很早就認(rèn)籌了，但開(kāi)賣第一天就沒(méi)有好的樓層選，還有爆料說(shuō)開(kāi)發(fā)商暗箱操作，只要私下給5000元就開(kāi)業(yè)優(yōu)先選樓層戶型，沒(méi)有“私交”的都只能按照所謂的規(guī)矩?fù)u號(hào)隨機(jī)抽取了。

如此“火爆”的賣樓場(chǎng)面，還真的嚇壞不少人，而且價(jià)格不算低，戶型也算不上好，為什么可以銷售效果這么好，這還是多虧了前期所謂的預(yù)售和認(rèn)籌。

到底，貓膩有多深呢？

　　認(rèn)籌交五千抵兩萬(wàn)、認(rèn)籌兩萬(wàn)可享開(kāi)盤9折優(yōu)惠、認(rèn)籌5萬(wàn)享82折優(yōu)惠……買房先認(rèn)籌,開(kāi)盤享優(yōu)惠,這樣的營(yíng)銷方式在樓市都已成“潛規(guī)則”。購(gòu)房者在交納一定“誠(chéng)意金”或者凍結(jié)賬戶一定金額后,除獲得了認(rèn)籌資格之外,一般還會(huì)享受開(kāi)發(fā)商提供的種種折扣優(yōu)惠。但這些所謂的空頭優(yōu)惠，真的是優(yōu)惠嗎？相反，你提前報(bào)名和所謂認(rèn)籌，你自己就變成這個(gè)樓盤價(jià)格水漲船高的推手了。

一、什么是認(rèn)籌?

認(rèn)籌是一種營(yíng)銷手段,它是開(kāi)發(fā)商在拿到預(yù)售證后開(kāi)盤之前的一種蓄客行為,這種方式一方面能提前收取一部分資金供自己使用,更重要的是能夠試探市場(chǎng),然后根據(jù)認(rèn)籌結(jié)果(認(rèn)籌人數(shù))決定是否正常開(kāi)盤和開(kāi)盤價(jià)。 購(gòu)房者唯一的好處就是排名靠前的人可選擇度更大。如果一個(gè)項(xiàng)目熱度很高,那么排名靠后的認(rèn)籌者幾乎沒(méi)有任何價(jià)值了,只是提供了一筆短期流動(dòng)資金給了開(kāi)發(fā)商。

　　關(guān)于認(rèn)籌的流程一般是這樣的:購(gòu)房者繳納一定數(shù)額的認(rèn)籌金獲得認(rèn)籌資格,項(xiàng)目開(kāi)盤后購(gòu)房者如果買房,則認(rèn)籌金可以沖抵房款,還能享受認(rèn)籌階段的優(yōu)惠活動(dòng),如果沒(méi)有達(dá)成交易,則認(rèn)籌金返還。

　　但是,任何形式的“認(rèn)籌”、“內(nèi)部認(rèn)籌”“VIP排號(hào)”等行為,都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得“預(yù)售許可證”之前的非法活動(dòng),國(guó)家是不允許的。所以,它并不是毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的買賣行為。

認(rèn)籌的樓盤大多還沒(méi)有取得預(yù)售許可證

　　希望客戶認(rèn)籌的樓盤搶著入市,絕大多數(shù)是還在建設(shè)的,沒(méi)有取得預(yù)售許可證就開(kāi)盤對(duì)外銷售。實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)商違規(guī)的融資行為,一旦出現(xiàn)卷款潛逃的行為,消費(fèi)者是要吃虧的。

無(wú)償占用消費(fèi)者資金

　　取得“認(rèn)籌”資格時(shí),購(gòu)房者都將被要求交納一筆數(shù)額不菲的“認(rèn)籌誠(chéng)意金”。盡管開(kāi)發(fā)商均承諾,“認(rèn)籌誠(chéng)意金”可無(wú)條件無(wú)息退還。但按照慣例,一般樓盤“認(rèn)籌”到開(kāi)盤少說(shuō)一至兩月,多則半年甚至更長(zhǎng)?！罢J(rèn)籌誠(chéng)意金”對(duì)于部分現(xiàn)金吃緊的開(kāi)發(fā)商往往能起不小的作用,而消費(fèi)者卻往往什么也得不到。

從眾心理排隊(duì)認(rèn)籌

有知情者道出了其中的奧妙：一些開(kāi)發(fā)商或代理商在開(kāi)放認(rèn)籌時(shí)，先控制房屋銷售數(shù)量。如，有些樓盤只放出1／3的房屋，當(dāng)這些房源銷售完后便對(duì)外聲稱“全部售罄”，從而故意制造樓盤熱銷、供不應(yīng)求的假象，令購(gòu)房者產(chǎn)生擔(dān)心買不到的緊張心理，覺(jué)得房子難買，就越愿意排隊(duì)。

故意控制房號(hào)

　　不少開(kāi)發(fā)商及代理商在“認(rèn)籌”時(shí),往往故意控制房屋銷售的數(shù)量。這小部分房屋銷售完了之后就對(duì)外聲稱“全部售罄”,從而故意制造樓盤熱銷的假象。

開(kāi)發(fā)商隨時(shí)提價(jià),優(yōu)惠成一紙空談

　　認(rèn)籌期間,很多開(kāi)發(fā)商并不會(huì)告訴你具體的房?jī)r(jià),如果認(rèn)籌的人多,他們可能拉高房?jī)r(jià),再打小折扣。這樣,認(rèn)籌款等于白交了,消費(fèi)者根本沒(méi)有真正享受到VIP的待遇。

買房認(rèn)籌是現(xiàn)在樓盤銷售的普遍現(xiàn)象，通常意義上的認(rèn)籌是開(kāi)發(fā)商在正式開(kāi)盤之前，通過(guò)看似力度較大的優(yōu)惠吸引購(gòu)房者繳納意向金提前選房的一種促銷手段。

為什么說(shuō)優(yōu)惠看似力度較大呢?因?yàn)榇蟛糠终J(rèn)籌期間的房源是不公布具體價(jià)格只給出優(yōu)惠折扣的。如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)認(rèn)籌情況在確定市場(chǎng)實(shí)際需求后，再亮出底牌，如果認(rèn)籌客戶數(shù)量超出預(yù)計(jì)可以趁機(jī)抬高價(jià)格。這樣既可以保證自身利益最大化，又可以造成一種房源搶手的假象，而購(gòu)房者拿到的所謂優(yōu)惠不過(guò)是水漲船高的空話罷了。

所以，認(rèn)籌真實(shí)讓利就必須公布具體房源和價(jià)格，有明確的參照標(biāo)準(zhǔn)才能清楚究竟便宜了多少。

風(fēng)險(xiǎn)六:暗箱操作空間，控制所謂的搖號(hào)選房

　　認(rèn)籌結(jié)束，開(kāi)發(fā)商會(huì)統(tǒng)計(jì)意向人數(shù)，意向人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房源數(shù)量的時(shí)候，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)提前可以制定一系列暗箱操作的流程，比如內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，比如私交一定的金額可以優(yōu)先免搖號(hào)選房等。

拿這次江門朗晴新天地的開(kāi)盤銷售為例，據(jù)知情人了解，他們做了幾個(gè)很重要的動(dòng)作：

1、提前低價(jià)預(yù)售認(rèn)籌登記，收集意向客戶數(shù)量；

這個(gè)非常重要，前期在地王設(shè)點(diǎn)營(yíng)銷，跟前來(lái)咨詢的客戶說(shuō)開(kāi)盤價(jià)在6000-6500左右，然后預(yù)約認(rèn)籌登記所有意向客戶的信息和數(shù)量，可以為開(kāi)盤定價(jià)做好調(diào)研。如果意愿客戶少，那么開(kāi)盤價(jià)就見(jiàn)勢(shì)待漲。

2、長(zhǎng)期捂盤不賣，看勢(shì)起價(jià)，首批少量放盤；

據(jù)了解，其實(shí)樣板房在年前就已經(jīng)做好，但很多人都沒(méi)辦法看到樣板房，開(kāi)盤的時(shí)間也從1月份延期到4月中旬才開(kāi)盤，這個(gè)過(guò)程，對(duì)于想買的人是一個(gè)煎熬，開(kāi)盤首期，更是只放出1-3棟售賣，把饑餓營(yíng)銷的手段用得淋漓盡致。開(kāi)盤價(jià)更是高出了預(yù)期1000元/平方，變成了6500-7500/平方的幅度。

3、開(kāi)賣前內(nèi)部?jī)?yōu)先認(rèn)購(gòu)；

據(jù)說(shuō)在開(kāi)盤前，樓盤基本被內(nèi)部認(rèn)購(gòu)了大半，剩下的都是一些不好的樓層或者戶型。

4、開(kāi)賣當(dāng)天可以私交5000元免搖號(hào)選房費(fèi)。

有人爆料開(kāi)盤當(dāng)天，本來(lái)就沒(méi)有多少樓層和戶型選擇，按規(guī)矩是搖號(hào)隨機(jī)選房，但有消息稱客戶如果私交5000元就可以免搖號(hào)選房，這是多么一個(gè)作弊神器，果然還是有錢使得鬼推磨。

下面是朗晴新天地在江門房天下的用戶評(píng)分

這個(gè)評(píng)價(jià)分值低得我也醉了

在房天下的點(diǎn)評(píng)，居然是沒(méi)好評(píng)。。。

最后，我想說(shuō)一句的是，房?jī)r(jià)的高低大部分都是被想買房的你們自己制定的，開(kāi)發(fā)商是非常清楚供過(guò)于求價(jià)格低和供不應(yīng)求價(jià)格高的賺錢法則。假如沒(méi)有你們前期的關(guān)注和火熱認(rèn)籌登記，試問(wèn)又怎么可能有今天的火爆場(chǎng)面和高價(jià)售賣呢？所以，大家以后買房其實(shí)沒(méi)有必要做所謂的認(rèn)籌和登記，那些所謂承諾的優(yōu)惠到最終開(kāi)盤價(jià)一出都其實(shí)是一個(gè)口頭支票而已，接下來(lái)幾個(gè)月，還有更多好的樓盤和戶型，大家可以慢慢選購(gòu)，不必?fù)?dān)心沒(méi)房買。